우리 목표는 59제곱미터 또는 그 이상 평형의 아파트를 2년 내 마련하는 것이다. 지역은 가급적 하남이면 좋겠는데 여건이 안 되면 다른 곳도 알아볼 생각은 있다. 아파트 단지 크기는 최소 500세대 이상, 가능하면 1000세대 이상의 중형, 대단지로 입주하고 싶다.
1. 교산 신도시 청약 당첨
3기 신도시 교산 청약 특별공급 당첨을 노린다. 교산 청약은 아직 초기 단계다. 현재까지 2곳을 넣어봤고 모두 낙첨되었다.
경쟁률이 높지만 이제 아이가 생겼기 때문에 신혼부부 특별공급을 노려볼 수 있게 되었다.
교산 청약에 당첨되면 일단 내 집 마련 고민은 끝이고 갈아타기는 당분간 고려하지 않아도 된다. 59제곱미터 기준으로 분양가는 5억~6억원 사이인 상황이다. 계약금 5000만~6000만원 현금만 낼 수 있으면 중도금 대출도 가능하기 때문에 자금 계획은 문제될 게 없다.
규모가 큰 신도시이기 때문에 당첨 되기만하면 시간은 우리편이다. 향후 매매가가 분양가 이하로 떨어지기 힘들다. 시간이 지날수록 거주 환경은 더 좋아질 것이다.
대신 실제 입주까지는 몇 년 기다려야 한다. 아마 2년 내 당첨이 되더라도 실제 입주는 2030년 2031년 정도는 예상을 해야 할듯하다. 그래도 괜찮다. 전세나 월세 살면서 기다렸다가 들어가면 그만이다.
1-1. 특별공금 교산 청약 당첨 확률
하남 교산 신도시의 전체 공급 물량 약 3만7000호다. 하지만 이게 모두 우리가 잠재적으로 분양 받을 수 있는 숫자가 아니다. 임대 주택 호수를 빼야되고 분양 물량 중에서도 당첨 가능성이 있는 특별공급 물량만을 계산하는 게 합리적이다.
공공 분양으로 5300호가 풀린다. 공공분양은 전체 물량의 70~90%가 특별공급으로 배정된다. 최소인 70%를 적용하면 약 3710가구 (5300 × 0.7)가 특별공급으로 공급될 것으로 예상할 수 있다.
민간분양 물량은 약 1만 1977가구로 추정된다. 민간분양은 통상 40~50%가 특별 공급으로 배정된다고 하니 약 4790가구 (11977 × 0.4)가 특별공급으로 공급될 것으로 예상할 수 있다.
정리하면 전체 사업 과정에서 공공에서 3710, 민간에서 4790의 특별공급 물량이 나올 것으로 추정할 수 있다. 전체 사업에서 특별공급으로 분양받을 수 있는 잠재적 가구수는 8500호다.
| 3710 + 4790 = 8500 |
뇌피셜이 많이 들어가 있긴 하지만 나아가 당첨 확률도 계산해 볼 수 있다.
일단 하남시 거주 요건에 따른 가점이 있고 가점 차이는 1~2점 사이에도 매우 크기 때문에 실질 경쟁자는 하남에 사는 신혼부부만으로 줄여서 볼 수 있다.
하남시의 가구 수는 14만 정도이다. 전국 신혼부부의 비율은 전체 가구의 4.1% 정도라고 한다. 하남은 평균보다 더 높은 5~7% 수준이라고 가정하고 계산해보면 하남의 신혼부부 가구 수는 7000~9800가구 라는 추정이 가능하다.
보수적으로 접근해서 하남에 사는 신혼 가구는 1만 가구라고 하고 이 가구가 모두 교산 청약 신청을 한다고 보면 경쟁률은 1.18대1이다. 다만 가구별로 소득이나 자녀 수 등에 차이가 있고 전체 사업 기간동안 새로운 신혼 가구가 유입되는 등의 변수가 있지만 단순하게 계산하면 그렇다.
그래도 꽤 높은 확률이긴 한 거 같다.
2. 매매 (신생아 특례 대출)
교산 신도시 청약 당첨이 된다는 확신은 없기 때문에 매매에 대한 대비도 하긴 해야 한다. 요즘 아파트 값을 고려하면 조건이 좋은 주담대가 필요하다.
현재로선 신생아 특례 대출이 가장 좋아 보이는데 아이가 태어난 시점부터 2년 동안 사용할 수 있다. 대출금은 최대 4억원이 나오고 이자는 3%대로 예상된다.
아이가 태어나고 2년 내 사용해야 한다는 단서가 붙기 때문에 시간 제약이 있다. 그래서 2년 동안 교산 청약 추이를 보고 아니다 싶으면 2년내 매매를 결정하는 옵션도 고려해야 한다.
시세 6억~8억원 정도의 아파트가 매매 가능 대상이 될 수 있다. 주담대 4억원에 신용 대출을 1억원 가까이 받는다고 치면 약 5억원까지는 대출이 가능하다. 8억원 아파트 기준 현금 3억원쯤 들고 있으면 매수가 가능하다.
신생아 특례 주담대 + 신용 대출 진행 시 한달에 발생하는 원리금+이자는 200만원 안팎일 거라서 상환에 문제는 없다.
문제는 이미 하남에 좋은 아파트는 11억원 넘게 거래되고 있다는 사실인데 눈을 낮추면 조건에 맞는 아파트가 아예 없는 건 아니다. 2년 동안 아파트 가격이 개쳐오르면 얘기가 또 달라지겠지만 비현실적인 목표는 아닌 거 같다.
그냥 교산 청약 당첨되고 싶다..